2025年上半年，济南楼市在调整中走出了自己的节奏。新房价格经历短暂回暖后再度趋弱，网签交易则随季节呈现“旺季发力、季末调整”的特点。区域市场里，历城区以刚需与改善的组合拳成为成交主力，历下区则凭借核心优势稳站价值高地。而“以旧换新”补贴、公积金新政等政策，正在持续为市场注入暖意。
◎文/图山东商报.速豹新闻网记者夏子繁
上半年网签量“先暖后稳”
历城区稳坐成交“榜首”
房价的每一次起伏，都牵动着济南购房者的心弦。根据国家统计局公布的上半年房价数据显示，2025年上半年济南新房价格延续近年来的波动调整态势，呈现“短暂回暖后再度走弱”的特征。具体表现为，在经历2022年11月至2025年1月的“十八连降”后，市场于2月首次止跌反弹，3月延续涨势实现“二连涨”，4月环比持平，5月小幅下跌，6月进一步回落形成“二连降”。
事实上，市场的冷暖，从来不只看房价的曲线，更藏在网签数据的起伏里。根据济南市房地产行业协会发布的信息简报数据，山东商报.速豹新闻网记者梳理发现，2025年上半年，济南全市新建商品房网签共66899套、面积484.43万平方米、总金额533.59亿元。其中住宅网签20423套、面积274.14万平方米。
从月度走势看，记者留意到，整体来看，上半年济南房地产市场呈现“淡季探底、旺季攀升、季末调整”特征。1月受春节前淡季影响，商品房与住宅网签量均处半年低位；3月借春季购房潮发力，商品房网签面积突破100万平方米，而住宅网签套数4709套更是创半年单月峰值。到了5月，济南购房需求进一步释放，商品房网签套数达13133套刷新半年纪录，而住宅均价因高端项目集中网签升至13776.73元/㎡。6月网签量小幅回落，折射需求集中释放后的短期盘整。
交易数据的背后，是不同区域楼市的分化表现。分各个区域来看，今年上半年历城区以4349套网签量独占鳌头，占全市住宅网签总量的21.3%。究其原因，历城区唐冶、雪山板块的刚需盘集群持续释放库存，而汉峪、华山板块的改善型项目同步补仓。3月至6月，历城区单月网签量均超600套，而5月更是达到821套。凭借“刚需打底”以及“改善赋能”的产品组合，历城区坐稳上半年济南楼市“第一把交椅”。除此之外，槐荫区以2229套位列上半年网签量“榜眼”，而高新区则以1598套位列第三。
与历城区的“流量担当”不同，作为城市核心的历下区，走出了另一种市场路径。作为济南重要的核心区，上半年历下区商品住宅网签1374套，虽网签量数据不高，但历下区成交均价稳居2.3万—2.5万元/㎡区间，单区网签金额占全市住宅总额超15%，尽显“少而精”的核心区价值。整体而言，上半年济南楼市以“旺季脉冲、淡季盘整”的动态节奏运行，供需衔接下市场韧性凸显，3至5月的连续升温与季末调整，也映射出楼市“政策驱动”与“季节周期”的双重影响逻辑。
政策组合拳精准发力
补贴公积金双管齐下
从全国楼市政策语境来看，济南上半年的政策发力更具针对性。据中指研究院《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》显示，当前多数城市限制性楼市政策已放开，上半年各地政策优化力度趋缓，整体聚焦“激活需求、优化供给”两大方向。数据显示，全国约170个省市(县)累计出台政策超340条。在此背景下，济南楼市虽已接近政策底部，上半年仍通过“以旧换新”“购房节让利”“公积金优化”等组合拳精准发力，为市场注入动能。
为撬动改善型需求，济南市住建局于5月30日推出“以旧换新”购房补贴政策，6月1日起至10月31日，符合条件的购房者可享最高10万元补贴。具体来看，2024年7月后出售自有住房,且2025年10月底前完成新房网签(新旧房交易主体为同一自然人)的购房者，6月30日前网签可享总房款1%补贴，7月起调整为0.8%，政策直指“卖旧买新”的改善群体。
除了定向补贴，济南还通过消费场景创新放大政策效应。济南同步启动“夏季购房节”，发放5000万元住房消费券，并通过“线上云看房+线下移动售楼处”联动促销，以“真金白银”让利购房者。双重政策推动下，市场热度显著回升。据悉，个别高端项目短期到访量激增70%，部分项目签约周期缩短至15天，政策撬动效应清晰显现。
与购房补贴形成呼应的，是公积金政策的密集优化，为购房者提供资金支持。整个上半年，济南住房公积金管理中心上半年打出“提额度、降首付、扩提取”组合拳，购买高品质住宅家庭最高贷款额度提升至170万元(叠加多子女家庭、高层次人才等政策)；二套房首付比例降至20%，贷款额度计算倍数从15倍提至25倍；提取范围进一步放宽，购房首付及还贷提取可覆盖夫妻双方父母、子女(需同一户口簿)，实现“一人购房、全家支持”；租房提取额度同步上调，无房职工月定额提取从1200元提至1500元，年限额从3.6万元提至4.2万元。数据显示，政策实施首月6月，济南全市公积金贷款发放量环比增长42%，历下区、高新区等核心区域占比超60%，政策杠杆作用显著。
值得关注的是，济南7月上调住房公积金缴存基数，最高限额提升至32586元，最低为2010元。这一调整既贴合居民收入增长实际，也为后续公积金贷款额度进一步优化预留了空间，持续为楼市注入政策暖意。
核心区土拍地价创新高
下半年楼市分化或将延续
政策为市场注入暖意的同时，土地市场的表现则为楼市走向埋下伏笔。上半年济南土地市场呈现“冰火两重天”格局。6月25日，历下区文博西片区地块以110轮竞价、20232元/㎡的楼面价刷新济南土拍纪录，该地块位于CBD核心区，毗邻省博、万象城等城市地标，最终由中海地产以32.7亿元竞得，综合地价(含教育配套建设费)达2.2万元/㎡。这一地块的成交不仅为区域房价注入强心剂，更预示着2026年入市的高端项目均价可能突破4万元/㎡。
同一时期，盛福片区DSF-09-04地块历经249轮竞价，以9750元/㎡的楼面价、50.7%的溢价率被中海摘得；DSF-09-05-2地块则由泰安房企鲁投置业以10497元/㎡、51.97%溢价率竞得，成为上半年溢价率最高的地块。这些高热地块的共同点在于均位于经十路沿线核心地段，且容积率控制在2.0—2.7之间，契合改善型市场需求。与核心区的激烈争夺形成鲜明对比的是，非热点区域的土地市场则相对冷清，多数非热点区域，土地出让则陷入“底价成交”的境况。
山东商报.速豹新闻网记者留意到，上半年济南土拍市场呈现显著的“国企托底”特征，中海、济南能源集团等国资背景企业拿地金额占比较高，而民营房企参与度相对不足。而这种格局在下半年仍将延续，7月7日中海以6.39亿元竞得济钢片区两宗地块，济南能源集团竞得的明湖热电厂地块也正在陆续推进中，均显示国企在土地市场的主导地位。
在上半年济南土拍市场冷热不均的大背景下，业内观点认为，下半年济南楼市将进入“政策底”与“市场底”的博弈阶段。预计8—9月购房节期间，开发商或进一步加大促销力度，远郊项目价格可能再次下探。政策层面，“卖旧买新”补贴、公积金贷款优惠等措施仍将持续至10月底，叠加土地推介会释放的33宗优质地块，市场有望在四季度迎来新的交易窗口。具体到市场供需结构，这种分化趋势将进一步延续。
业内分析指出，当前改善型房源仍是供应主流，而刚需楼盘受库存压力与远郊供应增加影响，价格或将进一步承压。整体来看，土拍市场的分化态势已为下半年楼市定下基调，核心区的价值韧性与外围区的价格弹性，将共同构成市场的主要特征。
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